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房地产不会崩盘,大胆买房才是王道

此为老纪在中央人民广播电台经济之声《天下公司》栏目的评论。

(记者赵珂)据经济之声《天下公司》报道,近来,楼盘降价的消息可以说是不绝于耳,但之前降价的一直都是二三线城市的房子,现在,这股势头似乎开始蔓延到一线城市。

有报道说,最近上海的多家大型房企都在降价,包括万科、金地集团、三湘集团、佳兆业集团等等,都推出了一些打折的楼盘。比如金地集团在上海松江的地王项目“金地佘山天境”的部分特价房源八折抛售。据了解,这个项目开盘至今已有两年半时间,但只有不到40%的房子卖出了,存在较大库存压力。《天下公司》今天以购房人的身份询问了这家公司的售楼处,但对方的说法与之前的报道却有一些出入。

售楼人员:我们现在推出了几套特价房,特价房便宜一、两百万左右,总共大概有7、8套。我们只是想做一个推广,我们那些顶楼的大面积的房子已经卖完了,一楼那种带花园的也已经卖完了,现在推广的只要是2、3、4、5楼的那种大平层。

佳兆业集团的售楼人员直接否认了降价传闻,三湘集团在上海的“三湘森林海尚”项目的一位销售人员则表示,他们的楼盘不仅没降价,反而还涨了点。

售楼人员:我们均价两万六,基本上是实价销售,没有优惠,然后具体定房子的时候具体再谈。

记者:那是不是比以前要便宜点?

售楼人员:没有,我们一直持续在卖的。我们每幢楼定价不一样,我现在卖的楼肯定比之前的贵。每个楼盘的情况不一样,而且网上的信息并不一定真实和准确,现在媒体的导向是在向大家想象的一个方向发展。

记者:你的意思是房子不会降价是吧?

售楼人员:这个问题仁者见仁,就比较复杂了。

万科集团在上海浦东有一个“万科中环国际城海上传奇”项目,今年3月底,对外报价是每平米4万1000元,但现在有报道说,这个项目已经降到每平方米3万7000元,一口气降了4千。不过,这家楼盘的销售人说,这不能叫降价。

售楼人员:降价是没有的,只是我们这次开的盘比较靠近中环,所以价格相对比之前低一些。每平大概在3万7左右。

记者:这一批房子要比上一批便宜4千块钱是吗?

售楼人员:可以这么理解,小区的位置不一样嘛!

记者:是因为小区的位置差一点,所以……

售楼人员:对,对。价格就便宜些。

记者:哦!这不是降价?

售楼人员:不是降价,我们这边是不会降价的。

事实上,从今年4月底开始,就有上海楼盘降价的消息传出,上海金大元御珑公馆推出7.8折特价房;绿城玉兰公馆报价下调50万,降幅约5%;青浦天地健康城开盘价格下降每平米1千元。业内预计,接下来降价楼盘的范围将扩大。但是,几乎所有楼盘的销售人员都不承认他们降价了,上海的房价到底是不是真的要跌了呢?北京中原地产研究部总监张大伟认为,目前一线城市新供应楼盘的价格主要是停止上涨,并没有大幅下调的现象。

张大伟:可能是开发商拿了一些非同质的产品做了一些优惠,比如说那些楼层更高一些,位置更差一些的房子价格做了一些调整。整体来说,一线城市主要还是停涨,刚刚公布的四月份的统计数据也能看出来,整个房价是停涨了,但是大幅下调的还是出现在杭州、宁波这些二、三线城市。

上海的一些房地产业内人士表示,上海正在迎来一波新房上市供应的高峰期,很多项目都想尽快出货。开发商为争夺购房者,会使用各种降价手段来达到销售目标。张大伟认为,一线城市主要是二手房价格下调比较多,新楼盘只会有一些零星的促销。

张大伟:我觉得一线城市更应该看二手房市场,因为调整更明显一些,以北京为例,现在二手房平均价格已经下调5%,甚至局部地区已经下调10%了。我们要向看到一线城市的新建住宅价格下调起码要到下半年了,因为从现在的市场情况开看,只要新建住宅的价格比较平稳,它的去化量还是可以达到60%以上。所以在北京、上海这样的城市,新建住宅大幅下降的可能性比较小,只会有一些零星的促销。

不过,也有一些业内人士说,尽管上海的楼盘目前只有一些零星的打折,而且多数都是郊区的楼盘,但如果5、6月份的销售情况不佳,一些项目折扣的力度将会加大。之前开发商还在观望,降价的意愿并不强。随着5月份一些龙头房企项目大量入市,抢占刚需市场,郊区一些供应量较大的区域,目前已经出现‘价格战’的苗头。一线城市被认为是高房价最后的“堡垒”,现在似乎也受到降价潮的冲击,难道北京、上海的房价也会崩盘?北京中原地产研究部总监张大伟表示,三、四线城市的房价可能会崩盘,一、二线城市不会。

张大伟: 一二线城市和三四线城市有一个质的不同,就是一二线城市的主要问题是价格过高,需求是很旺盛的,所以只要价格上做一些调整,不大会有崩盘的可能。但是三四线城市现在的问题是供需结构已经彻底扭转,因为三四线城市的城镇化速度其实是在放缓,它们的供给量非常非常大,有一些城市甚至可以达到户均再新购一套房的地步,那这种城市会有崩盘的可能。

专家点评

经济之声:对于售楼人员回答说房子没有降价,如何判断?

观察员纪中展:我认为买卖之间有调整是很正常的。举个例子说,我卖苹果,早上卖的价钱和晚上价钱不一样,个大的和个小的就是不一样,楼盘也是一样的,比如说我出一个位置最差的一套房。,就会搞一个促销,比方说就降100万,但就这一套房,不能说所有的房子均价就会下降100万,这完全是把个案当趋势的一种说法。至少从目前来看,北京、上海没有这么大幅度的降价或者出现什么崩盘的现象。

经济之声:您的判断是未来整体楼市的走向依然还要往上涨?

纪中展:它会有调整和分化。比如说一些二三线城市,地段不好,实际上不理性的房地产商和房地产楼盘肯定会降价,但只要是好地段、好房子、好品牌,只会上涨。现在最多的就是一个市场分化,绝对不到什么崩溃、大降价的时候。

经济之声:房地产市场有没有存在“价格天花板”,不可能一直无限涨下去吧?

纪中展:有需求就会有涨。中国的房地产一直都是被城镇化推动的,中国城镇化的比例现在还比较低,也就是40%左右,国际上的惯例是只有到了70%左右,才会到顶,从40%到70%,还有30%的空间呢。所以大家一定要认清形势,该出手时就出手。我认为崩盘不太可能,只能是市场回到理性。房价不会这么一直疯涨,但是它会稳步涨,小步快跑,绝对不会崩盘,就是一个市场分化。

经济之声:政府在限购方面等政策的松动,有可能大面积到来吗?

纪中展:不会,只会逐步去做。实际上周小川之前也说过,中国部分城市的住宅肯定会有泡沫,但这不能通过统一的全国性政策解决。对于房地产市场,中国是一个多样化住宅需求,而且地域不同,住宅需求不同,所以它还需要有一个地域性的解决方案。现在很多人都说三、四线城市会崩盘,我一直都认为三、四线城市也不会崩盘,因为很多住在农村地区的人口,他还是有要往城里搬的需求,还会吸引很多新的住户。城镇化还没有结束,还没有到底,城镇化只是刚刚走了这么一小段,所以在中国,住宅市场一定是前景无限,所有的调整都是动荡性调整,都是回归理性的调整,绝对不会出现崩盘,顶多就是阶段性分化。



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